Jistota (Kauce) při pronájmu: Jak se vyhnout problémům a na co si dát pozor

Uzavření nájemní smlouvy bývá často spojeno s požadavkem pronajímatele na složení peněžité jistoty (běžně označované jako kauce). Tato částka slouží k zajištění případných pohledávek pronajímatele vůči nájemci, například při neplacení nájemného nebo způsobení škody na předmětu nájmu. Ačkoli jde o běžnou praxi, právní úprava i judikatura přinášejí některá specifika, která je vhodné znát.

Právní úprava jistoty dle občanského zákoníku

Institut jistoty upravuje § 2254 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Podle tohoto ustanovení může pronajímatel požadovat složení jistoty až do výše trojnásobku měsíčního nájemného bez ohledu na to, zda se jedná o nájem bytu či domu. Do výše jistoty se započítává pouze samotné nájemné, nikoliv zálohy na služby spojené s užíváním bytu. Pronajímatel má povinnost po skončení nájmu vrátit nevyčerpanou jistotu nájemci bez zbytečného odkladu, pokud se strany nedohodnou jinak. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

Úročení jistoty – jak to funguje v praxi?

Zákon stanoví, že nájemce má právo na úroky z jistoty alespoň ve výši zákonné sazby. Tato formulace ovšem není zcela jednoznačná a v praxi může způsobovat problémy. Co tedy znamená "zákonná sazba"?

Občanský zákoník bohužel neobsahuje definici tohoto pojmu. V právní teorii se ovšem ustálil názor, že zákonnou sazbou se rozumí obvyklá úroková sazba, kterou banky poskytují při spořicích účtech nebo termínovaných vkladech s obdobnou výpovědní lhůtou, jakou má lhůta pro vrácení jistoty.

To znamená, že pronajímatel by měl jistotu uložit tak, aby byla úročena alespoň takovou sazbou, jakou by nájemce získal, kdyby si sám uložil peníze na spořicí účet.

Pokud pronajímatel uloží jistotu na běžný účet s minimálním úročením, riskuje, že bude muset nájemci doplatit rozdíl mezi obvyklou úrokovou sazbou a skutečným (tj. minimálním či žádným) výnosem z jistoty.

Je důležité zdůraznit, že jakékoliv ujednání v nájemní smlouvě, které by omezovalo právo nájemce na úroky z jistoty, je neplatné. Nájemce se tedy správně nemůže vzdát práva na úroky ani souhlasit s nižší úrokovou sazbou, než je obvyklé, byť praxe bývá často jiná.

Kdy může pronajímatel čerpat z jistoty?

Pronajímatel může z jistoty čerpat zejména na úhradu:

• dlužného nájemného a záloh za služby,

• škody způsobené nájemcem na předmětu nájmu,

• dalších pohledávek vzniklých v souvislosti s nájemním vztahem, pokud jsou písemně uznané nájemcem nebo přiznané vykonatelným soudním rozhodnutím.

Pokud pronajímatel oprávněně čerpá z jistoty, může následně vyzvat nájemce k jejímu doplnění do původní výše; nesplnění této povinnosti je důvodem pro výpověď z nájmu.

Aktuální judikatura Nejvyššího soudu k vrácení kauce

Nejvyšší soud se nedávno zabýval otázkou, zda pronajímateli zaniká povinnost vrátit kauci v případě, že nájemce splní podmínky pro její vrácení opožděně (např. odstraní vady až po skončení nájmu). V rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 1130/2022 Nejvyšší soud uvedl následující právní větu:

"Nevylučuje-li to ujednání stran smlouvy o nájmu pozemku, nezaniká pronajímateli povinnost vrátit kauci ani při opožděném splnění podmínek (odstranění vad na předmětu nájmu)."

Z uvedeného plyne důležité pravidlo: pokud nájemce splní své povinnosti (např. odstranění vad či uhrazení dluhu) byť opožděně po skončení nájmu, nemůže si pronajímatel bez dalšího ponechat složenou jistotu. Pronajímatel je tedy povinen kauci vrátit i v těchto případech.

Exekuční postižení kauce – riziko pro pronajímatele

V poslední době se objevila další problematika týkající se jistoty – její možné postižení v exekučním řízení vedeném proti nájemci. Pokud je proti nájemci vedena exekuce, může exekutor vyzvat pronajímatele k vydání složené jistoty včetně přirostlých úroků přímo k rukám exekutora za účelem uspokojení pohledávek třetích osob vůči nájemci. Pronajímatel pak ztrácí možnost uspokojit své vlastní pohledávky vůči nájemci přímo ze složené jistoty a je nucen případné dlužné částky vymáhat standardní občanskoprávní cestou.

Tento postup exekutora je bohužel pro pronajímatele dle aktuální právní úpravy přípustný a nelze jej vyloučit ani smluvním ujednáním mezi pronajímatelem a nájemcem. Pronajímatelé by proto měli důkladně prověřovat bonitu potenciálních nájemců (zejména jejich insolvenční historii či existenci vedených exekucí), aby minimalizovali riziko takové situace.

Praktická doporučení pro pronajímatele i nájemce

Pronajímatelé by měli:

• jasně specifikovat účel použití kauce v textu smlouvy,

• vést důkladnou evidenci nakládání s kaucí, včetně evidence přirostlých úroků, a její případné čerpání řádně dokumentovat,

• ukládat jistotu na samostatný účet s úročením alespoň ve výši obvyklé úrokové sazby,

• prověřovat solventnost potenciálních nájemců před uzavřením smlouvy (např. prostřednictvím veřejně dostupných rejstříků).

Nájemci by měli:

• trvat na písemném potvrzení o převzetí kauce (v nájemní smlouvě či v samostatném dokumentu),

• informovat se o tom, jakým způsobem bude pronajímatel jistotu úročit,

• dbát na řádné plnění svých povinností během trvání i při skončení smluvního vztahu,

• v případě oprávněného čerpání jistoty ze strany  pronajímatele, jistotu ve sjednané lhůtě doplnit

• po ukončení smlouvy vyžadovat vyúčtování čerpání kauce včetně vyčíslení úroků a její vrácení ve stanovené lhůtě.

Závěr

Jak vidíte, problematika jistoty (kauce) při pronájmu s sebou přináší řadu právních aspektů, které je třeba brát v potaz. Ať už jste v pozici pronajímatele, nebo nájemce, znalost aktuální právní úpravy a judikatury je klíčová pro minimalizaci rizik a předcházení sporům. Pečlivě sepsaná nájemní smlouva, která zohledňuje specifika konkrétního případu, a transparentní jednání obou stran je základním předpokladem pro bezproblémový nájemní vztah.