Novela vládního nařízení: Nájemci v bytech zaplatí více za drobné opravy

V oblasti nájemního bydlení se připravuje významná změna, která může ovlivnit finanční vztahy mezi nájemci a pronajímateli. Vláda České republiky připravila návrh novely nařízení, která upraví pravidla pro hrazení drobných oprav v nájemních bytech. Pojďme si přehledně shrnout, co tato navrhovaná změna obsahuje.

Aktuální stav

Občanský zákoník stanoví, že nájemce hradí běžnou údržbu a drobné opravy, zatímco pronajímatel zajišťuje celkový dobrý stav bytu. Detaily toho, co přesně spadá pod "drobné opravy" a co je "běžná údržba", určuje vládní nařízení č. 308/2015 Sb., které se nyní po deseti letech aktualizuje.

Co je běžná údržba bytu

Podle současné právní úpravy se běžnou údržbou rozumí pravidelné udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o:

• malování a opravy omítek

• tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin

• čištění obkladů stěn

• čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům

• pravidelné prohlídky a čištění vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií a dalších zařízení

Drobné opravy podle věcného vymezení

Nařízení vlády vymezuje drobné opravy jak věcně, tak podle výše nákladů. Mezi drobné opravy podle věcného vymezení patří například:

• opravy jednotlivých vrchních částí podlah, podlahových krytin a výměny prahů a lišt

• opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí

• výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu

• opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení (vypínače, zásuvky, jističe, apod.)

• opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, digestoří, mísicích baterií, sprch a dalšího sanitárního vybavení

Drobné opravy podle výše nákladů

Kromě věcně vymezených oprav se za drobné opravy považují také jakékoliv další opravy bytu a jeho vybavení včetně výměn součástí jednotlivých předmětů vybavení, pokud náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1.000 Kč. Pokud se provádí na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, považuje se za rozhodující součet nákladů na související opravy.

Roční limit nákladů na drobné opravy

Současná právní úprava stanoví, že celkové roční náklady nájemce na drobné opravy nesmí přesáhnout částku 100 Kč za metr čtvereční podlahové plochy bytu. Pokud nájemce tento limit vyčerpá, další opravy (i když by jinak spadaly do kategorie drobných oprav) hradí pronajímatel.

Tři klíčové změny, které novela navrhuje:

1. Zvýšení cenového limitu pro jednotlivou opravu

• Současný stav: Nájemce hradí opravy do 1.000 Kč

• Navrhovaná změna: Nájemce by hradil opravy do 1.500 Kč

2. Zvýšení ročního limitu celkových výdajů

• Současný stav: Nájemce hradí drobné opravy maximálně do výše 100 Kč/m² za rok

• Navrhovaná změna: Tento limit by se zvýšil na 150 Kč/m² za rok

• Co to znamená pro nájemce: U bytu o velikosti 60 m² by se roční strop pro opravy hrazené nájemcem zvýšil z 6.000 Kč na 9.000 Kč

3. Zavedení automatické valorizace

• Navrhovaná novinka: Oba limity by se měly každoročně automaticky upravovat podle inflace, tj. částky by se průběžně přizpůsobovaly ekonomickému vývoji, aniž by bylo potřeba měnit legislativu

Co by mělo zůstat beze změny?

• Věcné vymezení drobných oprav se nemění

• Náklady na dopravu materiálu a řemeslníka se do limitů nezapočítávají a hradí je nájemce

• Po vyčerpání ročního limitu hradí veškeré další opravy pronajímatel, i kdyby jinak spadaly do kategorie drobných oprav

Praktické rady pro nájemce

1. Pečlivě evidujte všechny opravy, které hradíte. Uchovávejte účtenky a faktury.

2. Sledujte celkový součet vynaložených prostředků na opravy za kalendářní rok.

3. Po dosažení ročního limitu informujte pronajímatele, že další opravy jsou již v jeho režii.

4. Zkontrolujte nájemní smlouvu - může obsahovat specifická ujednání o opravách, která se liší od zákonného standardu.

Praktické rady pro pronajímatele

1. Zvažte úpravu nájemních smluv tak, aby reflektovaly případné nové limity.

2. V nových smlouvách používejte dynamický odkaz na aktuální znění nařízení vlády namísto pevných částek.

3. Pamatujte, že i drobné opravy hradíte vy, pokud nájemce vyčerpal svůj roční limit.

4. Přesně definujte ve smlouvě postup při nahlašování a řešení závad.

Závěr

Navrhovaná změna reaguje na ekonomický vývoj posledního desetiletí a jejím cílem je spravedlivější rozdělení nákladů mezi nájemce a pronajímatele. Vláda argumentuje, že zvýšení limitů nepředstavuje reálné zvýšení finanční zátěže nájemníků, ale pouze zohledňuje inflační vlivy za uplynulých deset let.

Je však třeba zdůraznit, že se jedná v této fázi pouze o návrh, který prochází legislativním procesem. Konečná podoba nařízení i datum jeho účinnosti se mohou ještě změnit. Doporučuji sledovat vývoj legislativního procesu pro získání aktuálních informací.